계약기간 중 이사? 대체 세입자 구해서 나갈 때 꼭 알아야 할 모든 것
— 1년 계약 중 9개월이 남았을 때의 최적 해법
갑작스러운 지역 이동, 직장 발령, 가족 사정처럼 예기치 못한 변화로 임대차 계약 기간이 남았는데도 이사를 가야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 이때 부동산에서 흔히 “세입자를 대체해서 나가라”는 안내를 받게 되죠. 하지만 실제로는 계약 승계인지, 새 계약인지, 중개수수료와 원상복구, 공과금 정산 등 체크해야 할 포인트가 많습니다. 이 글에서는 질문이 많았던 두 가지 핵심, ① 새 세입자의 계약기간은 어떻게 되나? ② 당근·카페 등 개인 채널에 올려도 되나?를 중심으로, 처음부터 끝까지 실무형 체크리스트로 정리합니다.
핵심 한 줄 요약
- 가장 깔끔한 방식은 ‘계약 승계’입니다. 새 세입자가 남은 기간(예: 9개월)을 그대로 이어받고, 임대인·기존 임차인·새 임차인이 임차인 변경 합의서로 이름만 바꿉니다.
- 임대인이 원하면 새로운 1년 계약으로 갈 수도 있습니다. 이때 기존 계약은 중도해지 합의서로 종료하고, 보증금·월세 등 조건이 달라질 수 있습니다.
- 당근마켓·동네카페·SNS에 올려도 가능합니다. 단, 실제 계약/명도는 반드시 임대인(또는 중개사) 동의와 절차로 진행하세요.
1. 새 세입자의 계약기간은 어떻게 정해지나요?
방법은 크게 두 가지입니다. 어떤 방식을 선택하든 임대인의 동의가 절대적입니다.
① 계약 승계(임차인 변경) — 남은 9개월만 이어받기
- 현재 계약의 기간·보증금·월세·특약을 그대로 유지하고, 임차인만 신규 임차인으로 변경.
- 임차인 변경 합의서를 작성(임대인·기존 임차인·새 임차인 서명).
- 보증금은 기존 임차인 ↔ 새 임차인 간 정산하거나, 임대인이 재수령·재지급 방식으로 처리하기도 합니다(사전 합의).
- 장점: 절차가 빠르고 분쟁 위험이 낮습니다.
- 단점: 새 임차인은 남은 기간만 계약하므로 불편할 수 있음(그래도 단기 필요 수요가 존재).
② 신규 계약 체결 — 새로 1년 계약하기
- 임대인이 시장 상황을 반영해 조건(보증금·월세·기간)을 다시 설정할 수 있습니다.
- 기존 임차인은 중도해지 합의서로 계약을 종료하고, 공과금·관리비·원상복구를 정산합니다.
- 장점: 임대인에게 유리한 경우가 많아 동의가 쉬울 수 있습니다.
- 단점: 기존 임차인 입장에선 새 계약 체결이 지연될 경우 이사 일정이 꼬일 수 있습니다.
| 항목 | 계약 승계 | 신규 계약 |
|---|---|---|
| 기간 | 남은 9개월 그대로 | 보통 1년(합의에 따라 가변) |
| 조건 | 기존 조건 유지 | 임대인이 재설정 가능 |
| 필요서류 | 임차인 변경 합의서 | 중도해지 합의서 + 새 임대차계약서 |
| 속도/리스크 | 빠르고 안정적 | 협의·심사로 지연 가능 |
2. 부동산에 내놓은 뒤, 당근마켓 등 개인 채널에 올려도 되나요?
네, 일반적으로 가능합니다. 다만 다음 4가지를 지키세요.
- 임대인·중개사와 사전 합의: “직접 구한 지원자도 중개를 통해 계약 진행” 원칙을 확인.
- 정보의 정확성: 보증금·월세·관리비·입주 가능일·주차/반려동물·옵션·층·채광 등 필수 스펙을 명확히 기재.
- 계약 절차 고지: 게시글 말미에 “실제 계약은 임대인(또는 중개사)와 진행합니다” 문구 표기.
- 개인정보·보안: 상세 주소·비밀번호·공실 사진의 보안 위험(도어록 등)이 드러나지 않도록 주의.
[입주자 모집 안내 예시]
○ 위치: ○○구 △△동 (정확한 주소는 문의 시 안내)
○ 구조/면적: ○룸 ○욕실, 전용 ○㎡
○ 보증금/월세/관리비: 0000만 원 / 00만 원 / 0만 원(전기·가스 별도)
○ 입주 가능일: ○월 ○일 이후 협의 가능
○ 옵션: 에어컨, 냉장고, 세탁기, 빌트인 옷장 등
○ 주차/반려동물: 주차 1대 가능 / 반려동물 협의
○ 기타: 금연, 층간소음 준수
※ 실제 계약·계약 변경(승계/신규)은 임대인(또는 중개사)을 통해 진행됩니다.
변경 계약을 앞두고 준비해야 할 서류와 절차를 체크하며 놓치기 쉬운 공과금·관리비 정산, 열쇠 인수·인계, 관리사무소 통보 같은 항목까지 미리 정리해 두면, 계약 당일에도 당황하지 않고 매끄럽게 마무리할 수 있습니다. 아래 정리표를 참고하시고 추가 확인이 필요하면 중개사와 즉시 조율하세요.
3. 실제 진행 순서(체크리스트)
Step 1. 임대인 의사 확인
- 승계 허용 여부, 신규 계약 선호 여부
- 임대차 조건(보증금/월세/기간/반려동물/주차) 재확인
- 중개수수료 부담 주체(보통 신규 임차인이 부담이나 지역 관행 확인)
Step 2. 매물 등록 & 홍보
- 공인중개사 통해 등록 + 개인 채널(당근/카페/SNS) 병행 가능
- 촬영 시 보안 유의(도어락, 귀중품, 번호판 등 비노출)
- 희망 입주일/명도일을 명확히
Step 3. 실물 확인 & 서류 심사
- 새 임차인 신용·근로·소득 심사(임대인 요구 시)
- 관리사무소에서 주차/분리수거/엘리베이터 이사 예약 확인
Step 4. 계약서류 작성
- 승계: 임차인 변경 합의서
- 신규: 중도해지 합의서 + 새 임대차계약서
- 특약: 명도일, 청소/수리, 잔존 하자 처리, 열쇠 인계, 공과금 기준일
4. 합의서 예시(복붙 템플릿)
① 임차인 변경 합의서(승계용)
임대인 ○○○(이하 ‘임대인’), 기존 임차인 ○○○(이하 ‘기존 임차인’), 신규 임차인 ○○○(이하 ‘신규 임차인’)은 아래와 같이 합의한다.
1) 기존 임대차계약(주소: ○○시 ○○구 ○○로, 계약일 ○○년 ○○월 ○○일, 보증금 ○○원, 월세 ○○원, 만기 ○○년 ○○월 ○○일)의 임차인 명의를 신규 임차인으로 변경한다.
2) 계약의 나머지 조건은 동일하게 유지한다.
3) 보증금 정산 방법: (예) 신규 임차인이 기존 임차인에게 직접 지급한다(또는 임대인 재수령·재지급).
4) 명도일 및 열쇠 인계일: ○○년 ○○월 ○○일 ○시.
5) 공과금·관리비 정산 기준일: ○○년 ○○월 ○○일.
서명: 임대인(서명) / 기존 임차인(서명) / 신규 임차인(서명) / 작성일자 ○○년 ○○월 ○○일
② 중도해지 합의서(신규 계약 전환용)
임대인 ○○○와 임차인 ○○○는 상호 합의에 따라 기존 임대차계약(상동)을 ○○년 ○○월 ○○일부로 종료한다.
1) 임차인은 명도일에 주택을 비우고 열쇠 일체를 반환한다.
2) 보증금 반환 및 공과금·관리비 정산은 명도일 기준으로 처리한다.
3) 원상복구 범위는 통상 손모 수준을 제외하고 다음과 같이 이행한다: (예) 못 구멍 보수, 훼손된 벽지 보수 등.
4) 기타 분쟁 발생 시 관할은 주택 소재지 관할 법원으로 한다.
서명: 임대인(서명) / 임차인(서명) / 작성일자 ○○년 ○○월 ○○일
합의서 작성만큼 중요한 것이 정산 기준의 명확화입니다. 명도일을 기준으로 관리비·전기·가스·수도 등 사용료를 분리하고, 주차 등록과 출입카드 반납까지 체크해야 추후 청구 분쟁을 예방할 수 있습니다. 아래 점검표로 빠르게 누락 여부를 확인해 보세요.
5. 명도·정산 체크리스트(완벽판)
- ① 공과금 검침·정산(전기·가스·수도 계량기 사진 촬영)
- ② 관리비 정산(관리사무소 확인서 또는 정산서)
- ③ 열쇠·카드키·비밀번호 초기화·공용 출입증 반납
- ④ 원상복구 범위 합의(경미한 훼손과 고의/중과실 구분)
- ⑤ 옵션 점검표(가전 동작, 누수, 곰팡이, 문·창호, 난방)
- ⑥ 명도 일시·입주 청소·쓰레기 배출(대형 폐기물 스티커)
- ⑦ 관리사무소 전출·전입 알림, 주차등록 해제
- ⑧ 우편물/택배 주소 변경, 인터넷·TV 이전/해지
6. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임대인이 승계를 거부하고 ‘새 1년 계약’만 원하면?
법적으로 임대인의 동의가 필요하므로 현실적으로는 임대인 의사가 우선합니다. 다만 새 임차인 적합성(소득·직장·신용)과 빠른 명도를 근거로 협상 여지가 있습니다. “승계 후 연장 협의”처럼 절충안도 제시해 보세요.
Q2. 중개사 수수료는 누가 내나요?
지역 관행에 따라 다르지만, 신규 임차인이 부담하는 경우가 대부분입니다. 다만 기존 임차인이 일정 부분 지원해주면 매물 소구력이 올라갑니다(협상 포인트).
Q3. 당근에 올렸는데 연락이 잘 안 와요. 무엇을 보완할까요?
- 사진: 생활 동선이 보이는 광각 사진 + 창밖 조망 + 수납공간
- 카피: 입주 가능일/전입 가능일/반려동물/주차/대중교통/편의시설을 첫 문단에
- 가격: 주변 시세·유사 매물 대비 장점(층, 채광, 관리비, 옵션)을 수치로
- 신뢰: “계약은 임대인·중개사와 진행” 문구로 안전성 강조
Q4. 전대(재임대)와 승계의 차이는?
전대는 기존 임차인이 임대인처럼 제3자에게 다시 빌려주는 것, 승계는 기존 계약을 새 임차인 명의로 변경하는 것입니다. 전대는 임대인 서면 동의 없이는 금지된 경우가 대다수입니다.
Q5. 특약은 무엇을 넣으면 좋을까요?
- 명도일·열쇠 인계 시각, 공과금 기준일
- 하자 발생 시 처리 책임(누수·가전 고장 구분)
- 원상복구 범위(경미 손모 제외 범위 구체화)
- 입주 청소 여부, 주차·비밀번호 초기화, 택배함 등록
7. 정리
계약기간이 남았더라도 임대인 동의와 정확한 서류만 갖추면, 계약 승계 또는 신규 계약 두 경로 중 하나로 충분히 원만한 이사가 가능합니다. 개인 채널 홍보 역시 가능하지만, 실제 계약은 반드시 임대인·중개사를 통해 마무리하세요. 오늘 소개한 템플릿과 체크리스트를 그대로 활용하시면, 속도·안전·분쟁 예방이라는 세 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있습니다.
